Dobrý den, obracíme se na vás s následujícím, pro nás nelehkým, dotazem. Vlastníme řadovou garáž (stará výstavba řadových garáží), ovšem bohužel garáž stojí na dvou pozemcích jiného vlastníka. Tím vlastníkem pozemků jsou členové SVJ nedaleko od garáží nově postaveného bytového domu. Pro garáže jsme si také založili společenství, hlavně proto, abychom společně, jednou částkou hradili nájemné za pozemky jejich vlastníkům, tedy SVJ. Náš problém spočívá v tom, že jsme se rozhodli garáž prodat. Obrátili jsme se tedy na SVJ a tuto skutečnost oznámili. Na místo SVJ nám odpověděl advokát zastupující SVJ. Advokát nám sdělil, že vlastníci pozemků pod garážemi mají předkupní právo a že SVJ toto za jednotlivé vlastníky nemůže řešit, že se musíme obrátit na jednotlivé vlastníky, abychom jim učinili nabídku ke koupi garáže a tak naplnili jejich předkupní právo. Uvádíme, že vlastníků je 44, z toho víc než polovina byt pronajímá, mají jinou adresu nebo jsou mimo republiku. Vůbec nevíme, co máme dělat.
manželé S., Praha 8
Dobrý den,
ke vzájemnému předkupnímu právu rozličného vlastníka pozemku a stavby uvádím, že toto právo je upraveno občanským zákoníkem takto:
㤠3056
(1) Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
(2) Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.“
Bohužel, pokud chcete dodržet toto ustanovení, musíte oslovit, jak jste již zjistili 44 spoluvlastníků pozemků, na kterých stojí Vaše garáž. V praxi se to běžně děje tak, aby nemuselo dojít k takto rozsáhlé korespondenci, že se osloví výbor společenství vlastníků jednotek s prosbou, aby Vaši nabídku ke koupi garáže vyvěsili ve vchodě nebo informaci umístili na webové stránky SVJ. Učiníte jim nabídku ke koupi tak, jako kdybyste již měli zájemce o koupi, jako byste prodávali někomu cizímu, mimo tyto spoluvlastníky. Jinak uvedeno, jde především o kupní cenu. Kupní cenu, kterou spoluvlastníkům pozemků uvedete, pak musíte dodržet v případě, že spoluvlastníci nebudou mít zájem a budete prodávat třetí osobě.
Když nabídku spoluvlastníkům pozemků neuděláte, garáž prodáte, i pak je to pořád stavba na cizím pozemku, tudíž i tento nový vlastník by mohl být osloven některým ze spoluvlastníků pozemků, že nebylo respektováno jeho předkupní právo a mohl by chtít koupit garáž od tohoto nového vlastníka garáže.
Další možností je vyčkat s prodejem garáže do příštího roku. Od 1. 1. 2018, novelou občanského zákoníku, zákon č. 460/2016 Sb., je totiž shora uvedené ustanovení § 3056 o vzájemném předkupním právu rozličného vlastníka pozemku a stavby zrušeno, cituji: "Předkupní právo podle § 3056 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., ke stavbě podle § 509 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i předkupní právo, které takto vzniklo k pozemku, na němž je tato stavba zřízena, zaniká dnem nabytí účinnosti tohoto zákona."
Samozřejmě ale rozhodnutí o tom, jakou cestu zvolíte, je na vás.
Koc.